原来以为,凭着自己经验值,测算现金流,做个初步方案,最多2个月就能交差。没有想到,点灯熬油,我做了快5个月。所谓创新就是自找麻烦。没有人愿意找麻烦。

4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,以实际政策支持促进住房租赁市场发展。随着文件下发,被认为达到数万亿规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。

我讲个真实的故事,是想说,做长租公寓真的很难,很不容易,但又是国家的一件大事,必须做,又有风险。没有自如、相寓这些品牌运营商站出来,C
to C的市场更乱。

8月22日,澎湃新闻不完全统计后发现,进入2018年以来,有不少开发商发行了住房租赁专项公司债券。截至目前,已有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请,发行规模总计618.8亿元。其中,获得证监会审核通过的项目有6个,已回复交易所的项目有4个,另外有3个项目目前为中止状态。

2016年,交易所和证监会都在鼓励长租公寓资产证券化。这个事,以前没有人做过,我也不想做——手头一把项目按步就班做,不费劲,还有钱赚,谁愿意沾这个麻烦,自讨苦吃。再说,费劲还不一定能做成。

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领导说话一向简明扼要:xx,这个方案好,但前提是合规合法。要不你先研究一个问题。

公司债一直是地产商的主要融资方式之一,但在房地产行业去杠杆的背景下,从5月底开始,一系列房企的发债遭遇中止,这也让房企融资难的氛围愈加紧张。但并非所有的发债都遭到了发行障碍,澎湃新闻(www.thepaper.cn)观察到,以租赁名义发行的公司债已有多个获得了通过,其中部分发债公司甚至尚未公布租赁业务。

出了证监会,打个出租车,直奔住建部,找专家去。

目前市场上运营长租公寓的主体主要包括品牌运营商、中介系、酒店系、房企和央企。品牌运营商手中包括集中式与分散式公寓,如魔方公寓、蛋壳公寓、You+公寓等等;中介系以分散为主,如链家旗下的自如、我爱我家旗下的相寓,世联行旗下红璞公寓;酒店系以集中式公寓为主,如雅诗阁、辉盛阁、逗号公寓等等;房企主要以集中式公寓为主,如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、碧桂园的BIG+碧家国际社区等等;央企也是以集中式公寓为主,目前已涉足长租公寓的有上海地产、上海陆家嘴集团、张江集团、保利集团等等。


没有租赁业务的也在发债

比如说,老的工业厂房在改造,符合卫生、符合消防的情况下,能不能住人?

澎湃新闻记者 李晓青

从2016年开始,国家各部委对长租公寓的推进力度其实蛮大。但那时候更多是鼓励、鼓励、再鼓励。中央支持和鼓励,在烘托气氛,还需要落到实处。

住房租赁成房企融资捷径:今年已发债618亿,没业务的也发

什么问题?方案里不都写上了吗?

在融资渠道越来越窄,融资成本越来越高的窘境之下,作为资金密集型企业的地产商们不得不开始寻求新的融资渠道。

我当时心情一下凉凉了,我好歹做了快20年房地产了,居然没有意识到一个最根本的问题:中国没有一部法律说,什么样的房子能住人!

在国家提出多项鼓励及支持住房租赁市场发展的政策之后,无论民营企业还是央企开发商,纷纷布局长租公寓及自持住房等领域。

我回到办公室,就做起了功课,还把律师朋友快折磨死了。原因很简单,中国没有一部法律说,什么样的房子能住人。国外有《住宅保障法》,中国目前还没有。

在目前被中止发行住房租赁债券的房企中,富力地产和合生创展均无项目涉足长租领域。在已回复状态中的融信、龙光目前也未有实质性的长租公寓项目。此外,已获得上海证券交易所通过的100亿元规模“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”的恒大地产集团,目前的业务中也并无实质性的涉足长租公寓。

其实,这些问题2017年以后在逐渐的解决,大家才踏踏实实,安安心心的去专心干自己专业的事。

此后,无论是已涉足长租领域的还是未涉足的房企,均开始提交发行住房租赁债的申请。

当时是2016年,虽然政府都在鼓励,但是长租公寓运营商没有一家敢说自己运营的公寓是完全合规合法的。比如说,土地性质、土地规划、规划用途、消防给不给验收、能不能开业、出租合同派出所给不给登记……

国泰君安在研究报告中表示,住房租赁专项公司债券约定了住房租赁项目的自持比例及期限,保证债券募集资金能够被用于住房租赁项目,但是从5月开始陆续有房企发行住房租赁债券被中止,以此来看,后期监管部门会对此类型发债进一步从严审核。

从2017年开始,无论是住建部,还是九部委,都在把长租公寓落到执行的文件上,而且在试点城市,政策越来越落到实处。

融资渠道收紧,地产商将目光瞄向住房租赁债

那个阶段,做长租公寓的同行提心吊胆。现在,长租公寓的同行不用再去担心:我是一个地下党,别哪天把我给抓走。

此次下发的文件明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出具体安排,并直接指出将在审核领域设立“绿色通道”。

他们都知道,自己头上有一把剑,随时会掉下来。到时候,只能关店认赔,还可能有牢狱之灾。

有行业相关人士对澎湃新闻表示,“一般都会要求发债方披露债券募集资金的具体投向,包括住房租赁项目的预计开工时间,预计总投资额等一些资料。”前述人士同时提及,在这些房企中不排除有些是出于融资的考虑,所以为了防范一些企业借助住房租赁市场的绿色通道来发债为公司输血,监管层的审核会日趋严格。

比如说,商业用地、非酒店旅游业的能不能做租赁?

如今,在2017年销售额前5名的开发商中,除了恒大集团的业务中并没有涉及长租公寓之外,其余四家均有所涉及。

领导说:你研究下,在中国的法律法规体系下,到底什么样的土地性质适合做长租公寓?

我当时天真地想,这还不简单!别的不敢吹,法律政策的专家朋友多,问一下就清楚了。

也有人说,社会情绪是被胡一刀这把火给点着了。不是胡一刀点这把火,也会有李一刀、张一刀点这把火。该来的,总会来。我在这个行业做了很多年,看到大家都很激动,本来想,宝宝有苦不说。但是,想来想去,还是决定把真相告诉大家。

领导看方案很细,我心里一下子没底了,时间真是漫长,度秒如年。说老实话,做专业活,还是很自信,但这一回要栽了?

住建部的专家也非常支持:长租公寓证券化是利国利民的大好事,我们支持。有困难就提。

但是,长租公寓只是刚刚出生的幼苗,如果被踩死,这些年轻人又去哪里住呢?

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